EOT (Esquema de Ordenamiento Territorial): instrumento de planificación territorial que, conforme al artículo 9 de la Ley 1551 de 2012, deben adoptar los municipios con población igual o inferior a treinta mil (30.000) habitantes, en lugar del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) o el Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT).
Decreto 1077 de 2015: Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, que compila las disposiciones aplicables a los instrumentos de ordenamiento territorial en Colombia.
Decreto 1106 de 2026: adiciona la Subsección 6 a la Sección 2 del Capítulo 1 del Título 2 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015, con parámetros específicos y diferenciados para los EOT — sin modificar el régimen de las determinantes de ordenamiento territorial ni de gestión del riesgo, que mantienen su carácter vinculante.
Por qué se expidió: la mayoría de los EOT del país están vencidos
El propio Decreto cita las cifras que motivan el ajuste. Según los análisis del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio con base en información del DANE:
Estas cifras evidencian, en palabras del propio Decreto, "barreras estructurales, técnicas y procedimentales que limitan la eficacia de la planificación territorial en municipios de menor tamaño" — y una baja dinámica urbanística que, en muchos casos, convive con procesos de desarrollo informal. El Decreto 1106 responde además a un mandato del Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 (Ley 2294 de 2023), que en su Eje Estratégico 3 exige flexibilizar los procedimientos y contenidos de los EOT para municipios de categorías 5 y 6.
Contenidos mínimos tasados: no se pueden exigir requisitos adicionales
El nuevo artículo 2.2.2.1.2.6.2 fija los contenidos mínimos exigibles para el diagnóstico y la formulación del EOT, y aclara expresamente que a los municipios no les serán exigibles otros contenidos adicionales a los allí establecidos o los previstos por la ley. El diagnóstico debe cubrir, entre otros:
- Estudios de gestión del riesgo, determinantes de ordenamiento (Art. 10, Ley 388/1997), dinámica poblacional y grupos étnicos cuando existan.
- Inventario de equipamientos y espacios públicos, cobertura de servicios públicos domiciliarios y caracterización de asentamientos humanos.
- Estado de la infraestructura vial y análisis de las actividades productivas que soportan la economía municipal.
La formulación se organiza en los componentes General, Urbano y Rural ya conocidos del Decreto 1077 de 2015 — pero con un punto especialmente relevante para cualquier propietario o inversionista: cuando el EOT clasifique suelo de expansión urbana, deberá definir las directrices para la formulación de los planes parciales correspondientes. Sin esas directrices, no es posible tramitar un plan parcial sobre esa zona.
En materia de cartografía, el Decreto también limita lo exigible: los municipios solo deben elaborar la cartografía mínima necesaria para soportar esos contenidos, sin que se les puedan exigir productos cartográficos adicionales — aunque, cuando se elabore, debe cumplir el modelo LADM_COL_POT (Resolución 058 de 2025).
La novedad con mayor impacto práctico: el corredor vial suburbano
El artículo 2.2.2.1.2.6.6 introduce una herramienta que no existía con este nivel de detalle en el régimen general: los municipios pueden clasificar como corredor vial suburbano las franjas paralelas a vías arteriales (primer orden) o intermunicipales (segundo orden, conforme a la Ley 1228 de 2008), orientadas a la localización de proyectos estratégicos de desarrollo económico, industrial, logístico o turístico, entre otros usos definidos en la estructura general del suelo urbano y rural.
Esta clasificación exige sustento técnico basado en el análisis del territorio, y queda expresamente prohibida sobre vías veredales o de tercer orden. Para un proyecto turístico o logístico ubicado sobre un corredor vial intermunicipal en un municipio pequeño, esta figura puede ser la vía normativa correcta — en lugar de, o además de, un suelo de expansión urbana sujeto a plan parcial.
Un municipio costero de categoría 6, con una vía intermunicipal que conecta dos corregimientos con vocación turística, decide clasificar ese corredor como suburbano bajo el artículo 2.2.2.1.2.6.6, en lugar de tramitarlo únicamente como suelo de expansión urbana. Esto habilita proyectos hoteleros y recreativos con un régimen de suelo suburbano — densidad, usos y normas propias de esa categoría —, mientras que otro sector del mismo municipio, clasificado como suelo de expansión, sigue requiriendo la formulación de un plan parcial antes de poder licenciarse. La clasificación exacta de cada predio, y no su apariencia o ubicación aproximada, es lo que determina qué trámite aplica.
Revisión de largo plazo: cada 12 años, sin modificación integral obligatoria
El artículo 2.2.2.1.2.6.10 confirma que la revisión de largo plazo del EOT se adelanta cada doce (12) años o cada tres (3) períodos constitucionales completos de las administraciones municipales — el mismo término que aplica a los POT. Esa revisión no implica necesariamente la modificación integral de todos los contenidos: los municipios pueden mantener aquellos que, según el seguimiento y evaluación del instrumento, sigan siendo pertinentes, e incorporar únicamente las nuevas determinantes de superior jerarquía que resulten aplicables.
Para los procesos que ya estaban radicados ante la autoridad ambiental para su concertación antes de la entrada en vigor del Decreto, el artículo 2 (Transición) establece que se rigen por las disposiciones vigentes al momento de la radicación — salvo que el municipio manifieste por escrito su intención de acogerse voluntariamente al nuevo régimen.
Qué significa esto en la práctica
Para cualquier empresa o propietario con un proyecto en trámite, o en etapa de estructuración, en un municipio de categoría 5 o 6, el Decreto 1106 de 2026 obliga a verificar tres cosas antes de avanzar: si el EOT vigente del municipio tiene más de doce años y está pendiente de una revisión de largo plazo; si la zona del predio está clasificada como suelo de expansión urbana (y si el EOT ya definió las directrices de plan parcial exigibles) o como corredor suburbano bajo el nuevo artículo 2.2.2.1.2.6.6; y si el municipio ha adelantado o tiene en curso algún proceso de ajuste que pueda modificar esa clasificación antes de que su trámite quede en firme.
Ninguna de estas verificaciones depende de cómo "se vea" el predio en el terreno — dependen de lo que efectivamente diga el EOT vigente, su cartografía y, cuando exista, el proceso de actualización que el municipio tenga en marcha.
¿Su proyecto depende de un EOT en municipio categoría 5 o 6?
Verificamos la clasificación vigente del suelo, si aplica plan parcial o corredor suburbano, y el estado de revisión del EOT antes de que usted invierta o radique un trámite.